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Immobilienfinanzierung: Bausparen, Baufinanzierung oder Ratenkredit?


... und viele weitere Immobilienkredit-Anbieter im Vergleich

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist weit verbreitet, sei es das frei stehende Eigenheim, das Reihenhäuschen oder die Eigentumswohnung. Was auch immer es sein soll, wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Wohnimmobilie zu erwerben, muss zunächst immer die eigenen finanziellen Möglichkeiten analysieren. Für die allermeisten ist der Immobilienerwerb mit einer Kreditaufnahme und daraus folgenden langjährigen erheblichen Belastungen verbunden, die wohlüberlegt sein wollen.

Baufinanzierung - ein Wort, viele Bedeutungen

Baufinanzierung
Baufinanzierung

Baufinanzierung ist ein Oberbegriff für jede Kreditgewährung im Zusammenhang mit Immobilien. Hier wird jedoch nur auf die Finanzierung von selbst genutztem Wohnraum oder von Maßnahmen zu dessen Werterhalt oder dessen Wertsteigerung eingegangen.

Der Bausparvertrag - für viele der richtige Einstieg

Immobilienfinanzierung beginnt für viele nicht mit einem Kreditantrag, sondern mit einem Sparvertrag oder mit diszipliniertem Sparen. Eine besondere Form und ein wichtiger erster Schritt bei der Immobilienfinanzierung kann ein Bausparvertrag sein. Das Wesen eines Bausparvertrags besteht darin, dass man durch das Ansparen einer vereinbarten Summe das Recht auf ein Darlehen erwirbt. Dabei sind die Habenzinsen während der Ansparphase, die Sollzinsen für das Darlehen wie auch dessen Tilgungsmodalitäten fest über die gesamte Laufzeit vereinbart. Der Vorteil eines Bausparvertrages besteht zunächst vor allem in der Tatsache, dass er eine feste Größe in der Planung einer Immobilienfinanzierung ist.

Bausparverträge werden vom Staat auf mehrere Arten gefördert, man kann sie als Vermögenswirksame Leistungen, Wohn-Riester, mit Arbeitnehmer-Sparzulage und Wohnungsbauprämie vereinbaren. Für alle, die ihren Immobilienerwerb über längere Zeit planen und vor allem für alle, die ein Wohnhaus selber bauen oder erwerben wollen, ist der Bausparvertrag ein erster, sinnvoller Schritt, da sich zuteilungsreife Verträge sehr variabel einsetzen lassen. Die Angebote der einzelnen Bausparkassen sind sehr unterschiedlich, daher sind ein sorgfältiger Vergleich aller Angebote und die Auswahl nach den eigenen Anforderungen notwendig.

Baufinanzierung-Formular

Die wichtigste Entscheidung

Jeder hat eine ganz persönliche Vorstellung von seiner Wunschimmobilie, ob diese realistisch ist, hängt aber nicht nur von seinem Einkommen ab: In Deutschland haben sich in den letzten Jahren regional riesige Unterschiede bei den Immobilienpreisen herausgebildet und bereits bei der Planung des Immobilienerwerbs sollte man sich genau informieren, wie sich der lokale und regionale Markt darstellt. In Ballungsgebieten zahlt man mittlerweile für eine Eigentumswohnung mehr als für ein frei stehendes Einfamilienhaus mit Gartengrundstück auf dem "flachen Land". Der Immobilientraum hängt sehr stark davon ab, wo man wohnt, welchen täglichen Weg zur Arbeit man in Kauf zu nehmen bereit ist, und welche Prioritäten man setzt. Für manche ist der Garten der eigentliche Traum, für andere eher verzichtbar.

Was darf es kosten?

Immobilienkredit-Zinsen
Immobilienkredit-Zinsen

Bevor man sich näher mit einem konkreten Angebot befasst, sollte man seine finanziellen Möglichkeiten definieren. Wer schon über eine längere Zeit regelmäßig Ersparnisse gebildet hat, weiß recht genau, wie viel er monatlich aufbringen kann. Allerdings ist hier unbedingt zu beachten, dass Kreditraten im Unterschied zu Sparbeträgen erbracht werden müssen. Wohnungseigentümer erwarten recht überschaubare Kosten, nämlich Wohngeld und nach einer gewissen Zeit Instandhaltungsumlagen. Hauseigentümer tragen die Folgekosten alleine und werden dazu noch von Gemeinden und Stadtwerken oft heftig zur Kasse gebeten. Künftige Hauseigentümer sollten sich unbedingt finanziellen Spielraum auch bei den laufenden Kosten eines Eigenheims bewahren, diese werden oft schmerzlich unterschätzt.

Immobilienkredit-Rechner - Jetzt den besten Immobilienkredit berechnen

Immobilienkredit berechnen
Immobilienkredit berechnen

Jeder kennt seine verfügbaren Ersparnisse und wer dazu die Höhe des möglichen monatlichen Aufwands für Zins und Tilgung festlegt, kann daraus mit einem Kreditrechner die mögliche Darlehenshöhe und damit seinen Investitionsrahmen eingrenzen. Unter Kreditsachberatern kursiert die Faustregel, dass die Summe der Kreditverpflichtungen ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht überschreiten sollte.

WIKR (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) - Problem in Bezug auf die Aufnahme von Immobilienkrediten

Für Generationen deutscher Kreditsachbearbeiter war der "Häuslebauer" der mit Abstand beliebteste Kunde. Sie gingen davon aus, dass dieser fest entschlossen war, sein Haus so reibungslos wie möglich zu bezahlen, sein Eigentum zu pflegen und dass er im Notfall bereit war, auf alles Erdenkliche zu verzichten, um diesen hart erarbeiteten Besitz zu verteidigen. Dieser stillen Übereinkunft entsprechend fiel die Kreditprüfung eher großzügig aus und erstreckte sich im Wesentlichen darauf, dass der gewährte Kredit mit dem Verkehrswert des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes in vernünftigem Verhältnis stand. Die Persönlichkeit des Bauherrn, seine Bonität, und die Frage seiner finanziellen Leistungsfähigkeit wurden mit dem Verweis auf die Besicherung des Baudarlehens durch die Verpfändung des Grundstücks eher nebenbei gewürdigt.

Seit 2016 gilt in Deutschland die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die EU-Recht in nationales Recht umsetzte und bereits im Juni 2017 auf Grund ihrer negativen Folgen wieder geändert werden musste. Hintergrund dieser Regelung waren gehäufte Überschuldungsprobleme von Immobilienkäufern vor allem in Spanien. In Deutschland führte die Einführung dieser Regelungen zu einem deutlichen Rückgang bei der Gewährung von Immobilienkrediten für Verbraucher durch die Banken. Ziel der Neuregelung war der Schutz der Kreditnehmer vor Überschuldung und unprofessioneller Beratung. Die Person des Kreditnehmers wurde in den Mittelpunkt der Kreditprüfung gerückt mit dem Prüfungskriterium, dass die Rückzahlung des Darlehens über die gesamte Laufzeit gesichert sein sollte. Damit wurde in vielen Fällen der Rentenbescheid bzw. die Rentenauskunft zum Gegenstand der Kreditprüfung mit der Folge, dass Personen über 50, deren Rentenerwartung zu gering war, nicht mehr bedient werden konnten. Gegenwärtig wird versucht, die Rückzahlung der Darlehen vor Renteneintritt durch eine erhöhte Tilgung sicherzustellen, was dazu führt, dass die Eigenkapitalquote der Finanzierungen zwangsläufig höher sein muss. Gleichzeitig wurden den Banken komplizierte Beratungspflichten auferlegt und den Kunden ein Widerrufsrecht eingeräumt mit einem eventuellen Haftungseintritt der Banken bei einer tatsächlichen oder vermeintlichen Falschberatung. Im Ganzen ist die Rechtsunsicherheit bei den Banken im Augenblick noch so groß, dass beim Auftreten des geringsten Zweifels zunächst auf die Kreditvergabe verzichtet wird, was den Geschäftsgang der Kreditvermittler sehr fördert. Es wird wohl noch einige Zeit vergehen, bis wieder Normalität bei der Immobilienfinanzierung für Verbraucher einkehrt. Mancher, der einen mittleren Betrag - etwa 20.000 Euro - für eine Renovierungsmaßnahme sucht, findet diesen leichter als Kredit "zur freien Verwendung" als über den Weg der Baufinanzierung.

Die Besicherung von Baudarlehen

Immobilienkredit
Immobilienkredit

Grundlage aller Immobilienfinanzierung ist die Möglichkeit des Pfandrechts an einem Grundstück. Dabei muss man unterscheiden zwischen der Hypothek und der Grundschuld.Beides sind definierte juristische Begriffe und können nicht verwechselt werden. Die Hypothek ist ein an das Bestehen einer Verbindlichkeit gebundenes Grundpfandrecht. Umgangssprachlich wird "Hypothek" als Synonym für das damit verbundene Darlehen gebraucht, juristisch beschreibt das Wort jedoch nur das Grundpfandrecht als solches. Die Grundschuld ist eine Verpfändung des Grundstücks in Höhe des im Grundbuch eingetragenen Betrages an einen Gläubiger. Dieser wird erst im Kreditvertrag auf den Sicherungszweck beschränkt. Die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch ist kostenpflichtig und durch ein Gesetz geregelt. Diese Kosten sind im Internet einsehbar und sollten bei der Kalkulation nicht vergessen werden.

Baudarlehen - Fast Alles ist möglich.

Immobilienfinanzierung
Immobilienfinanzierung

Eine Baufinanzierung sollte zum Käufer passend erarbeitet werden. Die übersichtlichste Art ist die Volltilgung, bei der die monatlichen Raten zu einer Rückzahlung des gesamten Kredites während der Vertragslaufzeit führen. Der vereinbarte Zinssatz ist für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Die Laufzeit solcher Verträge beträgt heute meistens 20-25 Jahre. Manchmal ist ein Darlehen mit einer kürzeren Laufzeit, die sehr oft 10 Jahre beträgt und nur für diesen Zeitraum eine Zinsbindung vorsieht, sinnvoll. Bei dieser Vertragsart wird der Kredit in aller Regel nicht vollständig zurückgezahlt, sondern es muss für den verbleibenden Restkredit eine neue Regelung - eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen vereinbart werden. Hier ist der vereinbarte Zinssatz meistens günstiger als bei der langlaufenden Gesamttilgung und man erhält die Chance auf eine erneut günstige Anschlussfinanzierung, trägt jedoch das Risiko einer Zinserhöhung. Der dritte Weg ist das "endfällige Darlehen". Bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt zahlt der Kreditnehmer nur die vereinbarten Zinsen und dann den Kreditbetrag in einer Summe zurück. Typischerweise wird hier oft eine Kapitallebensversicherung eingesetzt oder auch eine vereinbarte Abfindungszahlung beim Ausscheiden aus einer Firma.

Gelegentlich werden auch Kreditverträge geschlossen, die einen Darlehensbeginn in der Zukunft mit dem Ziel der Sicherung eines günstigen Zinssatzes festlegen. Das Gegenteil ist die variable Verzinsung, bei der Zinssatz regelmäßig neu festgelegt wird. Beide Varianten sind im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung eher selten.

Fazit

Immobilienfinanzierung / Fazit
Immobilienfinanzierung / Fazit

Für viele ist das aktuelle Zinsniveau ein zusätzlicher Anreiz für eine Verschuldung. Niemand sollte sich jedoch aufgrund der gegenwärtigen Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf entscheiden. Wichtig ist allein der individuelle Wunsch, sich Eigentum zu schaffen und die damit einhergehende Bereitschaft, auf andere Dinge zu verzichten. Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist für die meisten Menschen in diesem Land das größte Abenteuer ihres Lebens und wer so mutig ist, es einzugehen, sollte auch so klug sein, sich bestmöglichst beraten zu lassen, und zwar sowohl in Hinsicht auf die Immobilie selbst wie auch auf deren Finanzierung. Ein Immobilienkauf erfolgt ausschließlich beim Notar und die dazugehörige Finanzierung sollte ausschließlich durch einen Fachmann erfolgen, der sowohl die Rahmenbedingungen wie auch die Situation des Käufers kompetent einschätzen kann.

Die Grundlage einer jeden Immobilienfinanzierung ist das durch ein Grundpfand besicherte langlaufende Darlehen.

Wer den Immobilienerwerb längerfristig plant, sollte auf den Bausparvertrag als weitere Säule seiner Baufinanzierung zurückgreifen. Im Vergleich zu einem normalen Baudarlehen sind die Sollzinsen niedriger, die Belastung durch kurze Laufzeiten jedoch höher. Bauspardarlehen werden in der Regel nachrangig gewährt, d. h. die Ansprüche der Bausparkasse kommen erst nach denen des Hauptkreditgebers zum Tragen. Da dieser keine Einsprüche gegen eine nachrangige zusätzliche Darlehensgewährung erheben kann, ist das Bauspardarlehen sehr flexibel einsetzbar und daher für Bauherren fast unverzichtbar.

Wessen Bonität dies erlaubt, kann zur Finanzierung kleinerer Beträge auch noch den gewöhnlichen Ratenkredit heranziehen.

Für gewisse Personenkreise und unterschiedlich je nach Bundesland werden durch staatliche Stellen günstige Förderkredite gegeben, die von den Banken gerne verschwiegen werden, die der Baufinanzierungsfachmann jedoch kennt.